Γιατί κάποια καταστήματα στο Κολωνάκι παραμένουν ξενοίκιαστα, παρότι η περιοχή εξακολουθεί να έχει υψηλή αξία; Μια πρακτική ματιά στη μίσθωση, την πώληση, τις προσδοκίες των ιδιοκτητών και τη σημερινή πραγματικότητα της αγοράς.
Όποιος ασχολείται με επαγγελματικά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας βλέπει τα τελευταία χρόνια μια εικόνα που, τουλάχιστον εκ πρώτης όψεως, μοιάζει αντιφατική.
Από τη μία, το Κολωνάκι εξακολουθεί να είναι μία από τις ακριβότερες, πιο αναγνωρίσιμες και πιο επιθυμητές περιοχές της Αθήνας.
Από την άλλη, βλέπουμε καταστήματα να κλείνουν, επιχειρήσεις να μετακινούνται και ορισμένα ακίνητα να παραμένουν ξενοίκιαστα για μήνες ή ακόμη και για χρόνια.
Γιατί συμβαίνει αυτό;
Κατά τη γνώμη μου, η απάντηση δεν βρίσκεται τόσο στο ίδιο το Κολωνάκι, όσο στην απόσταση που υπάρχει μερικές φορές ανάμεσα στη σημερινή αγορά και στις προσδοκίες που έχουν διαμορφωθεί από το παρελθόν.
Το «είναι Κολωνάκι» δεν αρκεί πλέον
Στις συζητήσεις με ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων υπάρχει μια φράση που ακούγεται αρκετά συχνά:
«Μα είναι Κολωνάκι».
Φυσικά και είναι σημαντικό.
Η τοποθεσία έχει αξία. Το όνομα της περιοχής έχει αξία. Η ποιότητα του περιβάλλοντος, η πρόσβαση, η κατοικία, η εστίαση και η εμπορική ιστορία της περιοχής επίσης έχουν αξία.
Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε κατάστημα στο Κολωνάκι μπορεί να υποστηρίξει οποιοδήποτε μίσθωμα.
Ο επαγγελματίας που θα μπει σήμερα σε ένα κατάστημα δεν πληρώνει απλώς για μια διεύθυνση.
Πρέπει να πληρώσει προσωπικό, ρεύμα, προμηθευτές, ασφαλιστικές εισφορές, φόρους, marketing και δεκάδες άλλα λειτουργικά έξοδα.
Στο τέλος του μήνα, η επιχείρησή του πρέπει να αφήνει και κέρδος.
Αν το ενοίκιο απορροφά ένα υπερβολικά μεγάλο μέρος του τζίρου, η επιχείρηση απλώς δεν είναι βιώσιμη.
Και κανένα «είναι Κολωνάκι» δεν μπορεί να αλλάξει αυτή την αριθμητική.
Οι παλιές εποχές δημιούργησαν και παλιές προσδοκίες
Υπάρχει και ένας δεύτερος παράγοντας.
Για πολλά χρόνια η ελληνική αγορά λειτουργούσε σε ένα διαφορετικό περιβάλλον.
Υπήρχε εύκολος δανεισμός, καταναλωτικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες και πολύ μεγαλύτερη διάθεση για κατανάλωση.
Εκείνη την εποχή μπορούσαν να υποστηριχθούν ενοίκια τα οποία σήμερα είναι πολύ δυσκολότερο να δικαιολογηθούν από τον πραγματικό τζίρο μιας επιχείρησης.
Δεν λέω ότι τότε οι τιμές ήταν «λάθος».
Ήταν οι τιμές μιας άλλης οικονομικής πραγματικότητας.
Το πρόβλημα δημιουργείται όταν προσπαθούμε να μεταφέρουμε αυτούσιες εκείνες τις τιμές στη σημερινή αγορά.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να θυμάται ότι πριν από δεκαπέντε ή είκοσι χρόνια το κατάστημά του νοικιαζόταν σε ένα συγκεκριμένο ποσό.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι το ίδιο ποσό μπορεί να επιτευχθεί σήμερα.
Η αγορά δεν πληρώνει τις αναμνήσεις μας.
Πληρώνει αυτό που μπορεί να αποδώσει το ακίνητο σήμερα.
Στα καταστήματα, τα 100 μέτρα μπορεί να κάνουν τεράστια διαφορά
Ένα άλλο λάθος είναι να μιλάμε για «τιμές Κολωνακίου» σαν να πρόκειται για μία ενιαία αγορά.
Δεν είναι.
Στα επαγγελματικά ακίνητα η μικροτοποθεσία είναι καθοριστική.
Ένα κατάστημα μπορεί να βρίσκεται σε δρόμο με συνεχή εμπορική κίνηση και λίγα μέτρα πιο πέρα ένα άλλο να βρίσκεται σε σημείο όπου ο κόσμος απλώς δεν περνά.
Το ίδιο ισχύει και για τα χαρακτηριστικά του καταστήματος.
Μια μεγάλη βιτρίνα έχει άλλη αξία από μια μικρή.
Ένα λειτουργικό ισόγειο έχει άλλη αξία από ένα ακίνητο του οποίου μεγάλο μέρος των τετραγωνικών βρίσκεται σε υπόγειο.
Η σωστή κάτοψη, το ύψος, η πρόσοψη, η ορατότητα και η δυνατότητα να αντιληφθεί ο περαστικός αμέσως την επιχείρηση είναι στοιχεία που επηρεάζουν άμεσα την εμπορική αξία.
Γι’ αυτό και δύο καταστήματα με την ίδια επιφάνεια και απόσταση εκατό μέτρων μεταξύ τους μπορεί στην πράξη να έχουν πολύ διαφορετική μισθωτική αξία.
Άλλο μίσθωση και άλλο πώληση
Εδώ θεωρώ ότι πρέπει να γίνεται ένας πολύ καθαρός διαχωρισμός.
Η μίσθωση και η πώληση ενός καταστήματος είναι δύο διαφορετικές αγορές.
Στη μίσθωση, το ερώτημα είναι κατά κύριο λόγο:
Μπορεί μια επιχείρηση να λειτουργήσει εδώ και να είναι κερδοφόρα;
Στην πώληση, ο αγοραστής σκέφτεται διαφορετικά.
Μπορεί να εξετάζει την απόδοση, τη μελλοντική υπεραξία, την εξέλιξη της περιοχής, τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης ή ακόμη και τη δυνατότητα να αξιοποιήσει ο ίδιος το ακίνητο.
Γι’ αυτό και ένα κατάστημα που σήμερα δυσκολεύεται να μισθωθεί δεν σημαίνει απαραίτητα ότι δεν έχει επενδυτική αξία.
Μπορεί να έχει.
Αλλά μόνο εφόσον η τιμή πώλησης λαμβάνει υπόψη και τη σημερινή πραγματικότητα.
Αν, για παράδειγμα, ένα κατάστημα παραμένει κενό για μεγάλο χρονικό διάστημα αλλά η ζητούμενη τιμή πώλησης υπολογίζεται σαν να είναι ήδη μισθωμένο σε ένα πολύ υψηλό μίσθωμα, ο υποψήφιος αγοραστής θα κάνει πολύ διαφορετικό υπολογισμό.
Ο επενδυτής, συνήθως, είναι περισσότερο ψυχρός από τον ιδιοκτήτη.
Θα κοιτάξει τι εισόδημα μπορεί πραγματικά να παράγει το ακίνητο και πόσο ρίσκο αναλαμβάνει.
Το ξενοίκιαστο κατάστημα στέλνει ένα μήνυμα
Υπάρχει και κάτι που πολλές φορές δεν λέγεται εύκολα.
Όταν ένα κατάστημα μένει ξενοίκιαστο για μεγάλο χρονικό διάστημα, η αγορά μάς λέει κάτι.
Δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το ακίνητο είναι κακό.
Μπορεί όμως να σημαίνει ότι η τιμή, οι όροι ή η χρήση που αναζητά ο ιδιοκτήτης δεν συναντούν τη ζήτηση.
Και όσο περνά ο χρόνος, αυτή η πληροφορία γίνεται πιο σημαντική.
Αν ένα κατάστημα βρίσκεται στην αγορά δύο χρόνια χωρίς να μισθώνεται, δύσκολα μπορούμε να υποστηρίζουμε ότι η ζητούμενη τιμή είναι απόλυτα σωστή και απλώς «δεν έτυχε ακόμη ο κατάλληλος».
Κάποια στιγμή πρέπει να εξεταστεί και το ενδεχόμενο ότι η αγορά έχει ήδη απαντήσει.
Το ακριβότερο ενοίκιο δεν είναι πάντα και η καλύτερη συμφωνία
Ας δούμε ένα απλό παράδειγμα.
Ένας ιδιοκτήτης ζητά €4.000 τον μήνα και έχει μπροστά του έναν σοβαρό υποψήφιο μισθωτή που προσφέρει €3.300.
Η πρώτη αντίδραση μπορεί να είναι:
«Χάνω €700 τον μήνα».
Αν όμως περιμένει έναν χρόνο για να βρει τα €4.000, στο μεταξύ έχει χάσει €39.600 σε μισθώματα.
Για να ανακτήσει αυτή τη διαφορά μέσω των επιπλέον €700 τον μήνα, θα χρειαστεί πάνω από τέσσερα χρόνια.
Και αυτό με την προϋπόθεση ότι ο νέος μισθωτής θα παραμείνει συνεπής και ότι το ακίνητο δεν θα ξαναμείνει κενό.
Στην πράξη, επομένως, δεν αρκεί να κοιτάμε μόνο το ποσό του ενοικίου.
Πρέπει να κοιτάμε και τον χρόνο που χρειάζεται για να επιτευχθεί, τη φερεγγυότητα του μισθωτή και τη διάρκεια της μίσθωσης.
Μερικές σκέψεις προς τους ιδιοκτήτες
Αν είχα να δώσω μερικές απλές συμβουλές σε έναν ιδιοκτήτη καταστήματος στο Κολωνάκι, θα ήταν οι εξής.
Πρώτον, να προσπαθήσει να ξεχάσει για λίγο τι έπαιρνε κάποτε.
Όχι γιατί το παρελθόν δεν έχει σημασία, αλλά επειδή δεν είναι αυτό που καθορίζει τη σημερινή αγορά.
Δεύτερον, να μην κοιτάζει μόνο τις ζητούμενες τιμές άλλων αγγελιών.
Το ότι ο διπλανός ζητά €5.000 δεν σημαίνει ότι θα τα πάρει.
Άλλο η τιμή στην αγγελία και άλλο η τιμή στην οποία τελικά κλείνει μια συμφωνία.
Τρίτον, να αξιολογεί τον μισθωτή και όχι μόνο το μίσθωμα.
Ένας αξιόπιστος επαγγελματίας που μπορεί να μείνει για χρόνια στο ακίνητο μπορεί να αποδειχθεί πολύ πιο κερδοφόρος από μια εντυπωσιακή προσφορά που θα καταρρεύσει μετά από έναν χρόνο.
Και τέταρτον, να αντιμετωπίζει το κατάστημα ως επιχειρηματικό εργαλείο.
Το πραγματικό ερώτημα είναι τι επιχείρηση μπορεί να λειτουργήσει εκεί και πόσο μπορεί αυτή η επιχείρηση να πληρώνει χωρίς να καταστρέφεται οικονομικά.
Εκεί βρίσκεται, τελικά, και το όριο του μισθώματος.
Δεν πέθανε το Κολωνάκι
Κατά τη γνώμη μου, το Κολωνάκι δεν έχει χάσει ούτε την αξία ούτε τη σημασία του.
Απλώς η αγορά έγινε πιο ώριμη και πιο απαιτητική.
Το καλό κατάστημα, στο σωστό σημείο, με τη σωστή πρόσοψη και τη σωστή τιμή, εξακολουθεί να έχει ισχυρό ενδιαφέρον.
Αυτό που δυσκολεύεται περισσότερο σήμερα είναι το μέτριο ακίνητο που τιμολογείται σαν εξαιρετικό ή το καλό ακίνητο που προσφέρεται με οικονομικούς όρους μιας άλλης εποχής.
Και ίσως αυτή να είναι η μεγαλύτερη αλλαγή των τελευταίων ετών.
Παλαιότερα, σε μια περίοδο μεγάλης κατανάλωσης και εύκολου χρήματος, αρκετές λάθος επιλογές μπορούσαν να καλυφθούν από τον τζίρο.
Σήμερα όχι.
Ο μισθωτής μετρά περισσότερο.
Ο αγοραστής μετρά περισσότερο.
Και τελικά η ίδια η αγορά είναι πολύ λιγότερο πρόθυμη να συγχωρήσει μια λάθος τιμή.
Γι’ αυτό και όταν ένα κατάστημα στο Κολωνάκι παραμένει κλειστό για μεγάλο διάστημα, ίσως η σωστή ερώτηση να μην είναι:
«Γιατί δεν εμφανίζεται ο κατάλληλος μισθωτής;»
Αλλά:
«Τι χρειάζεται να αλλάξει ώστε το ακίνητο να συναντήσει ξανά την πραγματική αγορά;»
Το κατάστημά σας δεν βρίσκει μισθωτή ή αγοραστή;
Ίσως το ερώτημα δεν είναι αν «υπάρχει αγορά».
Ίσως είναι αν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει τοποθετηθεί σωστά μέσα σε αυτήν.
Αν διαθέτετε κατάστημα στο Κολωνάκι και σκέφτεστε να το μισθώσετε ή να το πουλήσετε, μπορούμε να το εξετάσουμε χωρίς να ξεκινήσουμε από το πόσο θα θέλαμε να αξίζει. Να δούμε τη θέση του, τη βιτρίνα, την κάτοψη, τις πιθανές χρήσεις, το κοινό στο οποίο μπορεί πραγματικά να απευθυνθεί και —στην περίπτωση πώλησης— τι βλέπει σε αυτό ένας επενδυτής.
Γιατί πολλές φορές το ακίνητο δεν χρειάζεται χαμηλότερη τιμή. Χρειάζεται σωστότερη στρατηγική.