Αγορά ακινήτων Αθήνα 2026: Ζήτηση και τιμές

Η ζήτηση, οι τιμές και όσα συζητάμε μεσίτες μεταξύ μας για την αγορά στην Αθήνα και την Αττική.

25 Σεπτεμβρίου 2026

Διαβάζετε ότι οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Ότι η Αθήνα προσελκύει επενδυτές. Ότι οι ξένοι αγοράζουν και ότι τα καλά ακίνητα είναι περιζήτητα. Έχετε όμως κι εσείς ένα ακίνητο προς πώληση και το τηλέφωνο δεν χτυπάει όσο περιμένατε. Γίνονται κάποιες επισκέψεις, ακούτε ευγενικά σχόλια, αλλά πρόταση δεν έρχεται.

Είναι λογικό να αναρωτιέστε τι συμβαίνει. Μήπως ο μεσίτης δεν το δουλεύει αρκετά; Μήπως η αγγελία δεν είναι καλή; Μήπως ζητάτε πολλά; Και πώς γίνεται να ζητάτε πολλά, όταν γύρω σας βλέπετε ακόμη ακριβότερα;

Από τη δική μου καθημερινή δουλειά και τις συζητήσεις με πολλά μεσιτικά γραφεία στην Αθήνα, η εικόνα που σχηματίζω είναι ότι η ζήτηση έχει πέσει. Εννοώ τους αγοραστές που είναι έτοιμοι και μπορούν να προχωρήσουν, στα χρήματα που ζητούν σήμερα οι πωλητές. Εκεί βλέπω τη δυσκολία και εκεί επιστρέφει συχνά η κουβέντα, όταν μιλάμε «μεσίτες μεταξύ μας».

Δεν μπορώ να βάλω ένα ποσοστό σε αυτή την παρατήρηση, ούτε να ισχυριστώ ότι κάθε γραφείο και κάθε περιοχή έχουν την ίδια εικόνα. Μπορώ όμως να την καταθέσω καθαρά, γιατί αφορά άμεσα όποιον σκέφτεται να πουλήσει.

Υπάρχει βέβαια μια εύλογη αντίρρηση: οι επίσημοι δείκτες εξακολουθούν να δείχνουν άνοδο. Πράγματι. Η Τράπεζα της Ελλάδος ανακοίνωσε ότι οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα ήταν αυξημένες κατά 5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό. Πρόκειται για δείκτη που βασίζεται σε τραπεζικές εκτιμήσεις εμπορικής αξίας. [1]

Στα στοιχεία του Spitogatos, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης στην Αττική αυξήθηκαν την ίδια περίοδο κατά 5,3%, ενώ έναν χρόνο πριν η αντίστοιχη αύξηση ήταν 9,4%. Εδώ μιλάμε για τις τιμές που ζητούν οι πωλητές στις αγγελίες. Η άνοδος συνεχίζεται, με μικρότερη όμως ταχύτητα. [2]

Άρα, θα ήταν αυθαίρετο να γράψω ότι οι τιμές πέφτουν παντού. Μπορεί, ωστόσο, ένας δείκτης να βρίσκεται υψηλότερα από πέρυσι και την ίδια στιγμή ορισμένοι ιδιοκτήτες να αναγκάζονται να συζητήσουν χαμηλότερα ποσά. Οι μέσοι όροι δεν περιγράφουν κάθε διαμέρισμα, ενώ τα στοιχεία μέχρι τον Ιούνιο δεν αρκούν για να εξηγήσουν κάθε διαπραγμάτευση του Σεπτεμβρίου.

Ενδιαφέρον έχει και κάτι ακόμη: σε δημοσίευμά του για το πρώτο τρίμηνο του 2026, ο Spitogatos αναφέρει περισσότερες αναζητήσεις αλλά λιγότερες πωλήσεις κατοικιών στην ελληνική αγορά. Το δημοσίευμα δεν εξηγεί αναλυτικά πώς υπολογίστηκε ο αριθμός των συναλλαγών, ούτε αφορά αποκλειστικά την Αθήνα. Δείχνει πάντως γιατί χρειάζεται προσοχή όταν χρησιμοποιούμε τη λέξη «ζήτηση». [3]

Ένας άνθρωπος μπορεί να ψάχνει καθημερινά σπίτι και να μην του βγαίνουν τα χρήματα. Μπορεί να πηγαίνει σε ραντεβού και, μόλις υπολογίσει την ανακαίνιση και τα έξοδα αγοράς, να κάνει πίσω. Ή να έχει τα χρήματα, αλλά να θεωρεί ότι αυτό που του προσφέρεται δεν τα αξίζει. Όλα αυτά καταγράφονται ως ενδιαφέρον. Για τον πωλητή, όμως, η υπόθεση μένει ανοιχτή.

Κάπως έτσι χρειάζεται να δούμε και την προσφορά. Οι πολλές αγγελίες δεν σημαίνουν ότι υπάρχουν εξίσου πολλές κατάλληλες επιλογές. Το ίδιο σπίτι μπορεί να εμφανίζεται από περισσότερα γραφεία. Ένα άλλο μπορεί να έχει εκκρεμότητες. Ένα τρίτο να χρειάζεται τόσες εργασίες ώστε το συνολικό κόστος του να ξεφεύγει από τον προϋπολογισμό του ανθρώπου που το βλέπει.

Ο αγοραστής ενός παλιού διαμερίσματος, για παράδειγμα, δεν σταματά στην τιμή πώλησης. Θα προσθέσει κουφώματα, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, κουζίνα, μπάνιο, ανάλογα με την κατάστασή του. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να βλέπει ένα σπίτι που κατοικείται. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να βλέπει ένα σπίτι στο οποίο θα χρειαστεί να βάλει αρκετά ακόμη χρήματα για να κατοικήσει ο ίδιος.

Υπάρχουν επίσης μεγάλες διαφορές μέσα στην ίδια την Αττική. Άλλο κοινό έχει ένα μικρό διαμέρισμα στα Πατήσια, άλλο ένα σπίτι στο Κολωνάκι, άλλο μια οικογενειακή κατοικία στα Μελίσσια. Οι αποκλίσεις αποτυπώνονται και στα δημοσιευμένα στοιχεία. [2] Το ότι πουλήθηκε ακριβά ένα νεόδμητο στη Γλυφάδα δεν μας λέει πολλά για την τιμή ενός ακινήτου σαράντα ετών σε μια άλλη γειτονιά.

Εκεί που η απόσταση ανάμεσα στην απαίτηση του πωλητή και τη διάθεση του αγοραστή είναι μεγάλη, βλέπω συχνά να επαναλαμβάνεται η ίδια ιστορία. Το ακίνητο βγαίνει στην αγορά, περνάει ένα διάστημα χωρίς αποτέλεσμα και αρχίζουν οι συζητήσεις. Γίνεται μια μικρή μείωση, ακολουθεί νέα αναμονή και, αν πάλι δεν υπάρξει ανταπόκριση, η τιμή ξαναμπαίνει στο τραπέζι. Για τον ιδιοκτήτη που θέλει να πουλήσει σε συγκεκριμένο χρόνο, αυτή η διαδικασία μπορεί να γίνει κουραστική.

Χρειάζεται όμως να είμαστε δίκαιοι και στην ερμηνεία της. Αν ένα σπίτι ξεκίνησε στις 300.000 ευρώ και τελικά συζητιέται στις 260.000, δεν σημαίνει υποχρεωτικά ότι έχασε 40.000 ευρώ από την αξία του. Ίσως οι 300.000 να μην ήταν ποτέ ρεαλιστική τιμή. Για να μιλήσουμε για απώλεια αξίας, πρέπει πρώτα να ξέρουμε τι μπορούσε πράγματι να πιάσει.

Από την άλλη, δεν γίνεται κάθε φορά που ένα ακίνητο δεν πουλιέται να ζητάμε από τον ιδιοκτήτη να κατεβάσει την τιμή. Ο μεσίτης έχει ευθύνη για τη δουλειά που έχει αναλάβει. Πώς το παρουσίασε; Σε ποιους το πρότεινε; Τι άκουσε στις επισκέψεις; Υπάρχει κάποιο εμπόδιο που δεν έχει αντιμετωπιστεί;

Ο άνθρωπος που μου εμπιστεύεται την περιουσία του δικαιούται απαντήσεις σε αυτά, πριν ακούσει ότι πρέπει να ζητήσει λιγότερα. Κι αν θεωρώ ότι χρειάζεται αλλαγή τιμής, οφείλω να του εξηγήσω πού το στηρίζω. Μπορεί, άλλωστε, μια χαμηλή προσφορά να χρειάζεται απόρριψη και η αρχική μας εκτίμηση να αξίζει να υποστηριχθεί. Αυτό κρίνεται σε κάθε περίπτωση.

Υπάρχει φυσικά και ο ιδιοκτήτης που λέει: «Δεν βιάζομαι. Θα περιμένω». Έχει κάθε δικαίωμα. Αν το ακίνητο του αποδίδει, αν μπορεί να καλύπτει τα έξοδά του ή αν απλώς δεν τον εξυπηρετεί η σημερινή τιμή, η αναμονή μπορεί να του ταιριάζει.

Αυτό που δεν μπορώ να του υποσχεθώ είναι ότι σε τρία, τέσσερα ή πέντε χρόνια θα πάρει οπωσδήποτε περισσότερα. Ούτε θα προσπαθούσα να τον φοβίσω ότι, αν δεν πουλήσει τώρα, θα χάσει. Οι συνθήκες στην οικονομία και στη διεθνή πολιτική αφήνουν πολλά ανοιχτά. Μπορούμε να κάνουμε εκτιμήσεις, αρκεί να θυμόμαστε από ποιες προϋποθέσεις εξαρτώνται.

Μία από αυτές είναι και η ζήτηση από το εξωτερικό. Οι Ισραηλινοί υπήρξαν ιδιαίτερα δραστήριοι αγοραστές στην Αθήνα. Δημοσίευμα της Καθημερινής, με βάση τις αγορές που έγιναν μέσω του δικτύου RE/MAX το 2025, επιβεβαιώνει τη σημαντική παρουσία τους στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. [4]

Σήμερα διαβάζουμε όλο και περισσότερα και για την Κύπρο. Πρόσφατο ρεπορτάζ της Deutsche Welle περιγράφει αγορές κατοικιών, επενδύσεις και ανθρώπους που αναζητούν μια δεύτερη βάση κοντά στο Ισραήλ, είτε για λόγους ασφάλειας είτε για επαγγελματικούς λόγους. [5] Παράλληλα, στοιχεία της Engel & Völkers που δημοσιεύθηκαν στον Τύπο καταγράφουν ισραηλινό ενδιαφέρον και για ελληνικά νησιά, όπως η Πάρος. [6]

Θα ήμουν προσεκτικός με το συμπέρασμα ότι «φεύγουν από την Αθήνα επειδή κορέστηκε». Δεν έχουμε εδώ τα συγκρίσιμα στοιχεία που θα το αποδείκνυαν. Έχουμε όμως αρκετούς λόγους να μη θεωρούμε την παρουσία τους δεδομένη για κάθε ακίνητο που προσφέρουμε. Ο ίδιος άνθρωπος μπορεί να εξετάζει διαφορετικές χώρες και διαφορετικούς τύπους κατοικίας. Η Αθήνα χρειάζεται να τον πείσει, όπως και οι υπόλοιπες επιλογές του.

Η δική μου εκτίμηση, λοιπόν, είναι ότι η αγορά έχει δυσκολέψει περισσότερο απ’ όσο φαίνεται με μια ματιά στις αγγελίες. Η ασθενέστερη ανταπόκριση που παρατηρώ οδηγεί ήδη ορισμένους πωλητές σε υποχωρήσεις, ιδιαίτερα όταν θέλουν να ολοκληρώσουν την πώληση σχετικά σύντομα. Το πόσο θα κρατήσει αυτό και μέχρι πού θα φτάσει δεν το γνωρίζουμε.

Αν το δικό σας ακίνητο παραμένει απούλητο, πριν αλλάξετε άλλη μια φορά τιμή ή μεσίτη, αξίζει να δούμε τι έχει συμβεί μέχρι σήμερα. Ποιοι το είδαν, γιατί δεν προχώρησαν, τι ανταγωνισμό έχει και πόσο χρόνο θέλετε εσείς να διαθέσετε. Από εκεί μπορεί να ξεκινήσει μια χρήσιμη συζήτηση — και μια απόφαση που θα ξέρετε γιατί την πήρατε.

Πηγές — έλεγχος 25/09/2026: