Η αστική υποβάθμιση δεν είναι πάντα προϊόν «συνωμοσίας», αλλά πολλές φορές αποτελεί τον απόηχο πολιτικών επιλογών, έλλειψης πρόνοιας ή ακόμα και σκόπιμης καθοδήγησης επενδύσεων. Όσοι δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων, στην πολεοδομία ή στις τοπικές κοινωνίες, οφείλουν να παρατηρούν τα σημάδια και να διατηρούν κριτική στάση απέναντι σε φαινομενικά «τυχαίες» αλλαγές.
Απόσπασμα από το βιβλίο υπό έκδοση του Δημήτρη Ζαμάνη*
Οι βασικοί μηχανισμοί που οδηγούν στην υποτίμηση περιλαμβάνουν:
- Αρνητική δημοσιότητα & στιγματισμός
Μέσω ΜΜΕ, social media ή και ανεπίσημων διαρροών, δημιουργείται η εικόνα μιας «επικίνδυνης» ή «παρακμιακής» γειτονιάς. - Απόσυρση δημόσιων υποδομών ή υποβάθμιση υποδομών
Καθυστέρηση σε έργα συντήρησης, ελλιπής φωτισμός, κακή αποκομιδή απορριμμάτων, αδύναμη αστυνόμευση. Ελλιπής καθαριότητα, φωτισμός, ασφάλεια και συγκοινωνίες. - Αστική αποδιοργάνωση
Μεταφορά κοινωνικά ευάλωτων πληθυσμών χωρίς πρόβλεψη ένταξης ή υποστήριξης, δημιουργία συγκέντρωσης παραβατικότητας. - Εγκατάλειψη ή κενά ακίνητα
Εταιρείες επενδύουν σε ακίνητα τα οποία κρατούν κενά, συμβάλλοντας στην αίσθηση εγκατάλειψης και στη μείωση της αξίας της περιοχής. - Καλλιέργεια φόβου και αβεβαιότητας στους ιδιοκτήτες
Δημιουργείται κλίμα «ξεφορτώσου το τώρα» που οδηγεί σε γρήγορες πωλήσεις με χαμηλές τιμές.
Σημάδια πιθανής υποτίμησης:
- Απότομη αύξηση κενών κατοικιών
- Ελλιπής φροντίδα δημόσιων χώρων
- Πτώση των ενοικίων ενώ η ζήτηση αλλού αυξάνεται
- Μαζικές πωλήσεις από τοπικούς ιδιοκτήτες
Πώς υποτιμάται μια γειτονιά — Όταν η αξία πέφτει πριν…. ξανα-ανεβεί
Σε πολλές πόλεις του κόσμου – από το Bronx της Νέας Υόρκης έως περιοχές του Πειραιά και των Εξαρχείων – έχει παρατηρηθεί ένα επαναλαμβανόμενο μοτίβο: η σταδιακή υποβάθμιση μιας γειτονιάς οδηγεί σε μείωση των τιμών και αργότερα… σε επενδυτικό ενδιαφέρον.
Το φαινόμενο αυτό έχει όνομα: αστική υποτίμηση προς αναδιάρθρωση (ή “soft gentrification”). Δεν είναι πάντα προϊόν συνωμοσίας, αλλά σίγουρα δεν είναι και πάντα τυχαίο.
Άλλα Παραδείγματα από τον παγκόσμιο χάρτη
Detroit (ΗΠΑ)
Κατάρρευση της αυτοκινητοβιομηχανίας, έξοδος των κατοίκων και συστηματική εγκατάλειψη οδήγησαν σε πτώση των τιμών κατά 70–90%. Δεκαετίες μετά, μεγάλα funds απέκτησαν τεράστιες εκτάσεις.
Ανατολικό Βερολίνο (1990s)
Μετά την πτώση του Τείχους, περιοχές έμειναν χωρίς επενδύσεις. Ιδιοκτησίες πωλήθηκαν σε εξευτελιστικές τιμές και σήμερα φιλοξενούν high-end κατοικίες.
Raval – Βαρκελώνη
Γειτονιά με ιστορικά υψηλά ποσοστά εγκληματικότητας και παραμέληση. Ακολούθησε εξαγορά ακινήτων και μετατροπή τους σε τουριστικά διαμερίσματα (Airbnb).
Πειραιάς – Ζώνες γύρω από το λιμάνι
Περιοχές με χρόνια αδράνεια παρουσίασαν αύξηση επενδυτικού ενδιαφέροντος μετά από στρατηγικές επεκτάσεις και αναδιαμορφώσεις λόγω του εμπορικού λιμανιού.
Hackney – Λονδίνο
Από φτωχική περιοχή με υψηλή εγκληματικότητα τη δεκαετία του ’90, σήμερα φιλοξενεί καλλιτέχνες και υψηλόμισθους ενοικιαστές, μετά από εσκεμμένη αποεπένδυση και ανακαίνιση
Τα κίνητρα
Η υποτίμηση μιας περιοχής, εσκεμμένη ή όχι, συχνά εξυπηρετεί:
- Μελλοντικές επενδύσεις σε φτηνές τιμές
- Αλλαγή δημογραφικού προφίλ (gentrification)
- Ανακατανομή ιδιοκτησίας και ελέγχου
- Ανασχεδιασμό της πόλης με ιδιωτικά συμφέροντα
Προσωπική Σημείωση*
Ως επαγγελματίας μεσίτης και ως επιστήμονας (MSc Πολιτικής Επιστήμης & Κοινωνιολογίας, MSc Επικοινωνίας & ΜΜΕ), παρατηρώ, μελετώ και ερευνώ σε βάθος τα φαινόμενα της αστικής υποτίμησης, της μεταβολής αξιών και των πρακτικών που παρατηρούνται στην ελληνική και διεθνή αγορά ακινήτων.
Δεν συμμετέχω, ούτε κατ’ ανάγκη επικροτώ πρακτικές που υποβαθμίζουν εσκεμμένα περιοχές ή οδηγούν σε κοινωνικό εκτοπισμό. Δεν ορίζω εγώ τους κανόνες της αγοράς, όμως γνωρίζω πώς λειτουργεί – και είμαι σε θέση να αναγνωρίζω τα «παιχνίδια» που παίζονται γύρω από τις αξίες και τις προοπτικές των ακινήτων.
Σε αυτό το πλαίσιο, μπορώ να βοηθήσω αγοραστές που εξετάζουν επενδύσεις σε υποβαθμισμένες περιοχές με προοπτική, πωλητές που ανησυχούν για την πραγματική αξία του ακινήτου τους ή ενοικιαστές που βιώνουν τη μεταβαλλόμενη πραγματικότητα μιας γειτονιάς.
Η συμβουλή μου βασίζεται σε δεδομένα, τάσεις και ακεραιότητα.
***
Δήλωση Πνευματικών Δικαιωμάτων (Copyright Notice)
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται στο παρόν αρχείο αποτελούν πνευματική ιδιοκτησία του γραφείου μας και προστατεύονται από τη νομοθεσία περί πνευματικών δικαιωμάτων, όπως ορίζεται από την ελληνική και διεθνή νομοθεσία (Ν. 2121/1993 και σχετικές ευρωπαϊκές και διεθνείς συμβάσεις περί πνευματικής ιδιοκτησίας).
Επιτρέπεται η αναδημοσίευση των άρθρων, υπό την προϋπόθεση ότι θα αναφέρεται ρητά η πηγή και θα περιλαμβάνεται ενεργός υπερσύνδεσμος (hyperlink) προς την αρχική δημοσίευση ή τον ιστότοπο του συγγραφέα.
Απαγορεύεται αυστηρά:
Η τροποποίηση, προσαρμογή ή αλλοίωση του περιεχομένου, των ιδεών και των νοημάτων που εκφράζονται στα άρθρα.
Η παρουσίαση των άρθρων ή μέρους αυτών ως πρωτότυπο περιεχόμενο τρίτου προσώπου, είτε αυτούσια είτε σε παραλλαγμένη μορφή.
Η εμπορική εκμετάλλευση ή χρήση του περιεχομένου χωρίς έγγραφη άδεια του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων.
Οποιαδήποτε παραβίαση των ανωτέρω όρων δύναται να επιφέρει νομικές συνέπειες σύμφωνα με την ισχύουσα ελληνική και διεθνή νομοθεσία περί προστασίας πνευματικών δικαιωμάτων.
Για άδεια χρήσης πέραν των ανωτέρω όρων, επικοινωνήστε με τον κάτοχο των πνευματικών δικαιωμάτων στο info (at) mesitis.org