Η αστική υποβάθμιση δεν είναι πάντα προϊόν «συνωμοσίας», αλλά πολλές φορές αποτελεί τον απόηχο πολιτικών επιλογών, έλλειψης πρόνοιας ή ακόμα και σκόπιμης καθοδήγησης επενδύσεων. Όσοι δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων, στην πολεοδομία ή στις τοπικές κοινωνίες, οφείλουν να παρατηρούν τα σημάδια και να διατηρούν κριτική στάση απέναντι σε φαινομενικά «τυχαίες» αλλαγές.
του Δημήτρη Ζαμάνη*
Οι βασικοί μηχανισμοί που οδηγούν στην υποτίμηση περιλαμβάνουν:
- Αρνητική δημοσιότητα & στιγματισμός
Μέσω ΜΜΕ, social media ή και ανεπίσημων διαρροών, δημιουργείται η εικόνα μιας «επικίνδυνης» ή «παρακμιακής» γειτονιάς. - Απόσυρση δημόσιων υποδομών ή υποβάθμιση υποδομών
Καθυστέρηση σε έργα συντήρησης, ελλιπής φωτισμός, κακή αποκομιδή απορριμμάτων, αδύναμη αστυνόμευση. Ελλιπής καθαριότητα, φωτισμός, ασφάλεια και συγκοινωνίες. - Αστική αποδιοργάνωση
Μεταφορά κοινωνικά ευάλωτων πληθυσμών χωρίς πρόβλεψη ένταξης ή υποστήριξης, δημιουργία εστιών παραβατικότητας. - Εγκατάλειψη ή κενά ακίνητα
Εταιρείες επενδύουν σε ακίνητα τα οποία κρατούν κενά, συμβάλλοντας στην αίσθηση εγκατάλειψης και στη μείωση της αξίας της περιοχής. - Καλλιέργεια φόβου και αβεβαιότητας στους ιδιοκτήτες
Δημιουργείται κλίμα «ξεφορτώσου το τώρα» που οδηγεί σε γρήγορες πωλήσεις με χαμηλές τιμές.
Σημάδια πιθανής υποτίμησης:
- Απότομη αύξηση κενών κατοικιών
- Ελλιπής φροντίδα δημόσιων χώρων
- Πτώση των ενοικίων ενώ η ζήτηση αλλού αυξάνεται
- Μαζικές πωλήσεις από τοπικούς ιδιοκτήτες
Το επόμενο στάδιο: Από την Υποβάθμιση στην Αναβάθμιση. Η έννοια του Gentrification
Το gentrification θα μπορούσε να οριστεί ως μια δυναμική διαδικασία αναβάθμισης μιας γειτονιάς, η οποία να προσελκύει οικονομικά ισχυρότερους κατοίκους και επενδυτές, εκτοπίζοντας συχνά τους υφιστάμενους πληθυσμούς. Τέτοιο παράδειγμα είναι τα Εξάρχεια. Στα Εξάρχεια, η τουριστική αξιοποίηση πολυκατοικιών (Airbnb) μείωσε τη μόνιμη χαμηλόμισθη ή μεταναστευτική παρουσία και αύξησε τις τιμές.
| Στάδιο | Ενέργεια | Επίπτωση |
|---|---|---|
| Υποβάθμιση | Απόσυρση υποδομών | Πτώση τιμών |
| Καλλιέργεια φόβου | Μαζικές πωλήσεις | Αλλαγή πληθυσμού |
| Gentrification | Επενδύσεις | Εκτοπισμός |
Άλλα Παραδείγματα από τον παγκόσμιο χάρτη
Detroit (ΗΠΑ)
Κατάρρευση της αυτοκινητοβιομηχανίας, έξοδος των κατοίκων και συστηματική εγκατάλειψη οδήγησαν σε πτώση των τιμών κατά 70–90%. Δεκαετίες μετά, μεγάλα funds απέκτησαν τεράστιες εκτάσεις.
Ανατολικό Βερολίνο (1990s)
Μετά την πτώση του Τείχους, περιοχές έμειναν χωρίς επενδύσεις. Ιδιοκτησίες πωλήθηκαν σε εξευτελιστικές τιμές και σήμερα φιλοξενούν high-end κατοικίες.
Raval – Βαρκελώνη
Γειτονιά με ιστορικά υψηλά ποσοστά εγκληματικότητας και παραμέληση. Ακολούθησε εξαγορά ακινήτων και μετατροπή τους σε τουριστικά διαμερίσματα (Airbnb).
Πειραιάς – Ζώνες γύρω από το λιμάνι
Περιοχές με χρόνια αδράνεια παρουσίασαν αύξηση επενδυτικού ενδιαφέροντος μετά από στρατηγικές επεκτάσεις και αναδιαμορφώσεις λόγω του εμπορικού λιμανιού.
Hackney – Λονδίνο
Από φτωχική περιοχή με υψηλή εγκληματικότητα τη δεκαετία του ’90, σήμερα φιλοξενεί καλλιτέχνες και υψηλόμισθους ενοικιαστές, μετά από εσκεμμένη αποεπένδυση και ανακαίνιση.
Οι Golden visa και η Αόρατη Αγορά
Το πρόγραμμα Golden visa δημιουργεί ακινησία στην προσφορά. Πολλά διαμερίσματα αγοράζονται από αλλοδαπούς για θεώρηση εισόδου, αλλά παραμένουν κενά, με αποτέλεσμα πλασματική αύξηση τιμών και μείωση της διαθεσιμότητας. Επίσης, στο βαθμό που παραμένουν κενά και αυτό γίνεται μαζικά σε περιοχές, αυτό συμβάλλει στην απουσία κοινωνικών δεσμών στην γειτονιά, φαινόμενα ‘άδειων πολυκατοικιών’ και ΄γειτονιών φάντασμα’ όπου βρίσκουν καταφύγιο και περιθωριακά και παραβατικά στοιχεία.
Τα κίνητρα
Η υποτίμηση μιας περιοχής, εσκεμμένη ή όχι, συχνά εξυπηρετεί:
- Μελλοντικές επενδύσεις σε φτηνές τιμές
- Αλλαγή δημογραφικού προφίλ (gentrification)
- Ανακατανομή ιδιοκτησίας και ελέγχου
- Ανασχεδιασμό της πόλης με ιδιωτικά συμφέροντα
Ο Ρόλος των πολιτικών ελίτ στην υποβάθμιση μέσω των δημόσιων πολιτικών
Οι πολιτικές ελίτ (π.χ. κυβερνητικοί φορείς, τοπική αυτοδιοίκηση, πολεοδομίες, θεσμικά όργανα) έχουν τη δύναμη να καθορίσουν:
- Την κατανομή πόρων
- Ποια περιοχή θα πάρει χρηματοδότηση για έργα, ανάπλαση, σχολεία, φωτισμό.
- Ποια θα “ξεχαστεί” ή θα “παγώσει” λόγω «έλλειψης προϋπολογισμού».
- Τον πολεοδομικό σχεδιασμό
- Πού επιτρέπεται τι (κατοικίες, νυχτερινά μαγαζιά, αποθήκες).
- Ποιες ζώνες θα μείνουν με παλιούς συντελεστές δόμησης ή χρήσεις γης που αποτρέπουν την αναβάθμιση.
- Τη στάση απέναντι στην παραβατικότητα
- Μπορεί να επιλέξει ανοχή ή αποχή από συγκεκριμένες παρεμβάσεις.
- Η στοχευμένη καθυστέρηση σε παρεμβάσεις δημιουργεί περιβάλλον “ανομίας”.
- Τον έλεγχο της πληροφορίας και του αφηγήματος
- Μέσω κρατικών ή δημοτικών μέσων ή χρηματοδοτούμενων ΜΜΕ, καλλιεργείται συγκεκριμένη εικόνα για μια περιοχή (π.χ. “επικίνδυνη”, “παρατημένη”, “άβατο”).
- Τη θεσμική έγκριση ή σιωπηλή συνέργεια
- Με νομοθετικά “παράθυρα”, ή απλώς με αδιαφορία, ανοίγει ο δρόμος για αγοραπωλησίες υπό συνθήκες κρίσης.
Μπορεί να γίνει υποβάθμιση χωρίς συμμετοχή των πολιτικών ελίτ;
Σπάνια. Ακόμα κι αν δεν υπάρχει ρητή απόφαση, η αδράνεια είναι συνενοχή.
Χωρίς τουλάχιστον σιωπηρή συναίνεση, δεν μπορούν να περάσουν τέτοιες μακροπρόθεσμες υποβαθμίσεις χωρίς εμπλοκή κάποιου επιπέδου πολιτικής ηγεσίας:
- Αν η πολιτική εξουσία θέλει, μπορεί να ανακόψει μια υποβάθμιση.
- Αν αδιαφορεί ή εξυπηρετεί άλλα συμφέροντα, τότε συμμετέχει δια της σιωπής.
Αντί επιλόγου
Το ερώτημα δεν είναι αν αλλάζει η πόλη. Το ερώτημα είναι: για ποιους αλλάζει; Η γειτονιά είναι επένδυση, αλλά πρώτα είναι κοινωνία. Αυτό δεν πρέπει να το ξεχνάμε ποτέ!
Προσωπική Σημείωση*
Ως επαγγελματίας μεσίτης και ως επιστήμονας (MSc Πολιτικής Επιστήμης & Κοινωνιολογίας, MSc Επικοινωνίας & ΜΜΕ), παρατηρώ, μελετώ και ερευνώ σε βάθος τα φαινόμενα της αστικής υποτίμησης, της μεταβολής αξιών και των πρακτικών που παρατηρούνται στην ελληνική και διεθνή αγορά ακινήτων.
Δεν συμμετέχω, ούτε κατ’ ανάγκη επικροτώ πρακτικές που υποβαθμίζουν εσκεμμένα περιοχές ή οδηγούν σε κοινωνικό εκτοπισμό. Δεν ορίζω εγώ τους κανόνες της αγοράς, όμως γνωρίζω πώς λειτουργεί – και είμαι σε θέση να αναγνωρίζω τα «παιχνίδια» που παίζονται γύρω από τις αξίες και τις προοπτικές των ακινήτων.
Σε αυτό το πλαίσιο, μπορώ να βοηθήσω αγοραστές που εξετάζουν επενδύσεις σε υποβαθμισμένες περιοχές με προοπτική, πωλητές που ανησυχούν για την πραγματική αξία του ακινήτου τους ή ενοικιαστές που βιώνουν τη μεταβαλλόμενη πραγματικότητα μιας γειτονιάς.
Η συμβουλή μου βασίζεται σε δεδομένα, τάσεις και ακεραιότητα.
Παράρτημα
| Στάδιο | Περιγραφή |
|---|---|
| 1. Αστική Υποβάθμιση | Απόσυρση Υποδομών, Στίγμα |
| 2. Δημιουργία Αβεβαιότητας | Φόβος, Παραβατικότητα |
| 3. Μαζικές Πωλήσεις | Χαμηλές Τιμές, Αποεπένδυση |
| 4. Επενδυτικό Ενδιαφέρον | Αγορά Κενών Ακινήτων |
| 5. Gentrification | Αναπλάσεις, Εκτοπισμός |
| 6. Αναβάθμιση Περιοχής | Αύξηση Τιμών, Νέα Ταυτότητα |
***
Δήλωση Πνευματικών Δικαιωμάτων (Copyright Notice)
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται στο παρόν αρχείο αποτελούν πνευματική ιδιοκτησία του γραφείου μας και προστατεύονται από τη νομοθεσία περί πνευματικών δικαιωμάτων, όπως ορίζεται από την ελληνική και διεθνή νομοθεσία (Ν. 2121/1993 και σχετικές ευρωπαϊκές και διεθνείς συμβάσεις περί πνευματικής ιδιοκτησίας).
Επιτρέπεται η αναδημοσίευση των άρθρων, υπό την προϋπόθεση ότι θα αναφέρεται ρητά η πηγή και θα περιλαμβάνεται ενεργός υπερσύνδεσμος (hyperlink) προς την αρχική δημοσίευση ή τον ιστότοπο του συγγραφέα.
Απαγορεύεται αυστηρά:
Η τροποποίηση, προσαρμογή ή αλλοίωση του περιεχομένου, των ιδεών και των νοημάτων που εκφράζονται στα άρθρα.
Η παρουσίαση των άρθρων ή μέρους αυτών ως πρωτότυπο περιεχόμενο τρίτου προσώπου, είτε αυτούσια είτε σε παραλλαγμένη μορφή.
Η εμπορική εκμετάλλευση ή χρήση του περιεχομένου χωρίς έγγραφη άδεια του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων.
Οποιαδήποτε παραβίαση των ανωτέρω όρων δύναται να επιφέρει νομικές συνέπειες σύμφωνα με την ισχύουσα ελληνική και διεθνή νομοθεσία περί προστασίας πνευματικών δικαιωμάτων.
Για άδεια χρήσης πέραν των ανωτέρω όρων, επικοινωνήστε με τον κάτοχο των πνευματικών δικαιωμάτων στο info (at) mesitis.org