Στην ελληνική αγορά ακινήτων επικρατεί ευρέως η αντίληψη ότι η άφιξη ενός σταθμού μετρό σε μια περιοχή συνεπάγεται σχεδόν αυτόματα την άνοδο των τιμών των ακινήτων. Όμως, όπως σε κάθε πολύπλοκο ζήτημα που αγγίζει την καθημερινότητα, η αλήθεια είναι πιο σύνθετη και δεν χωρά σε απλουστευτικά σχήματα.
Ως επαγγελματίας μεσίτης, ο ρόλος μου δεν είναι να χαϊδεύω αυτιά, αλλά να μεταφέρω στους ιδιοκτήτες και τους ενδιαφερόμενους μια ρεαλιστική εικόνα της αγοράς — ακόμη κι αν αυτό έρχεται σε αντίθεση με τις ελπίδες τους.
Η Ομόνοια: Ο σταθμός που δεν ανέβασε τις τιμές
Η Ομόνοια διαθέτει έναν από τους πιο κεντρικούς και ιστορικούς σταθμούς μετρό της Αθήνας. Κι όμως, επί δεκαετίες η περιοχή αντιμετώπισε προβλήματα υποβάθμισης, χαμηλής αισθητικής, κοινωνικής ανασφάλειας και εγκατάλειψης. Καμία “ένεση” μεταφορικής σύνδεσης δεν κατάφερε να μεταστρέψει το οικιστικό και εμπορικό της προφίλ — τουλάχιστον όχι ριζικά. Οι τιμές παρέμειναν χαμηλές, γιατί το πλαίσιο παρέμεινε προβληματικό.
Εξάρχεια: Ελπίδες ανόδου, αλλά με ερωτηματικά
Με την ανακοίνωση του νέου σταθμού μετρό στα Εξάρχεια, πολλοί ιδιοκτήτες έχουν ήδη “τιμολογήσει την ελπίδα”, ανεβάζοντας τις απαιτήσεις τους. Είναι όμως ρεαλιστικό να αναμένουμε μαζική αναβάθμιση; Η περιοχή, παρ’ όλες τις πολιτισμικές και ιστορικές αρετές της, αντιμετωπίζει ακόμη προβλήματα ηχορύπανσης, δημόσιας τάξης, στάθμευσης και έλλειψης πρασίνου.
Δεν αποκλείεται ένας σταθμός μετρό να λειτουργήσει ως μοχλός αλλαγής — αλλά δεν μπορούμε να χτίσουμε προσδοκίες πάνω σε μια υπόθεση εργασίας.
Ο ρόλος του μεσίτη: Να πει την αλήθεια, όχι το ευχάριστο
Πολλοί πωλητές —και εύλογα— αναφέρονται με ενθουσιασμό στον νέο σταθμό μετρό που “έρχεται στη γειτονιά τους”. Ωστόσο, ο ρόλος μου δεν είναι να τους επιβεβαιώσω απλώς για να τους ικανοποιήσω προσωρινά. Σκοπός μου είναι να τους βοηθήσω να αποκτήσουν μια ισορροπημένη και ρεαλιστική εικόνα για το τι πραγματικά μπορεί να σημαίνει αυτό για το ακίνητό τους.
Αν παραμείνουν προσκολλημένοι σε μια υπερβολική αισιοδοξία, μπορεί να περάσουν μήνες —ή και χρόνια— περιμένοντας τον αγοραστή που “θα δώσει το κάτι παραπάνω”. Δεν λέω πως αυτό είναι αδύνατο. Αλλά όταν συμβεί, δεν θα είναι πάντα επιλογή βασισμένη σε ορθολογικά ή επενδυτικά κριτήρια. Ας μην ξεχνάμε ότι επένδυση δεν είναι μόνο η αγορά για ενοικίαση ή μεταπώληση. Και όποιος αγοράζει σπίτι για να στεγάσει την οικογένειά του κάνει με τον τρόπο του μια από τις σημαντικότερες επενδύσεις της ζωής του.
Εξαίρεση: Η εμπορική χρήση
Υπάρχει, φυσικά, και η σημαντική εξαίρεση: τα επαγγελματικά ακίνητα, ιδιαίτερα στον τομέα της εστίασης, των ειδών πρώτης ανάγκης, των υπηρεσιών καθημερινότητας. Εκεί, η γειτνίαση με σταθμό μετρό αποτελεί συχνά πραγματικό πλεονέκτημα — αφού αυξάνει τη ροή πελατών, την ορατότητα και τη σύνδεση με το υπόλοιπο αστικό δίκτυο. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η άφιξη σταθμού μπορεί όντως να μεταφραστεί σε αυξημένη αξία.
Τα μειονεκτήματα του “σπιτιού δίπλα στο μετρό” – Αναλυτικά
Ας μην ξεχνάμε ότι, ειδικά για κατοικίες, η άμεση εγγύτητα σε σταθμό μετρό μπορεί να φέρει και αρκετές αρνητικές συνέπειες:
Έντονη κινητικότητα και έλλειψη ιδιωτικότητας
Η καθημερινή διέλευση ανθρώπων δημιουργεί αυξημένο θόρυβο, όχληση και αίσθημα “έκθεσης”. Η περιοχή μετατρέπεται σε σημείο διέλευσης, όχι απαραίτητα σε σημείο κατοικίας.
Δυσκολία στάθμευσης
Οι γύρω δρόμοι επιβαρύνονται από όσους επιλέγουν να σταθμεύσουν εκεί για να χρησιμοποιήσουν το μετρό. Εάν το ακίνητο δεν έχει ιδιωτικό πάρκινγκ, αυτό είναι σημαντικό μειονέκτημα.
Απώλεια “γειτονιάς”
Η διαρκής κίνηση, οι μη μόνιμοι κάτοικοι και η αυξημένη εμπορικότητα μπορεί να αλλοιώσουν τον χαρακτήρα της γειτονιάς, αποθαρρύνοντας οικογένειες ή ανθρώπους που αναζητούν ηρεμία.
Αύξηση οχλήσεων (θόρυβος, μικροπαραβατικότητα)
Ιδιαίτερα σε σταθμούς όπου υπάρχουν μεγάλοι υπόγειοι χώροι, μπορεί να παρατηρηθούν φαινόμενα που υποβαθμίζουν την αίσθηση ασφάλειας των κατοίκων.
Ανάποδο Παράδειγμα: Υπάρχουν και ακριβές περιοχές ΧΩΡΙΣ μετρό
Αν το μετρό αποτελούσε από μόνο του “μαγικό εργαλείο” ανόδου των τιμών, τότε περιοχές χωρίς καλή πρόσβαση θα είχαν χαμηλή αξία. Και όμως:
-
Ψυχικό (Νέο και Παλαιό)
-
Φιλοθέη
-
Εκάλη – Διόνυσος – Κηφισιά (μέσα σε δάσος, όχι γύρω από σταθμούς)
είναι περιοχές χωρίς άμεση σύνδεση με μετρό, αλλά με υψηλό προφίλ και σταθερή αξία.
Γιατί; Επειδή διαθέτουν:
-
Ποιότητα κατοικίας
-
Χαμηλή πυκνότητα
-
Πράσινο, σχολεία, ασφάλεια
-
Κοινότητες με σταθερή ζήτηση από οικογένειες
Πρώτο συμπέρασμα: Δεν αγοράζει κανείς με βάση τη γραμμή του μετρό, αλλά με βάση τον τρόπο ζωής που επιδιώκει.
Τελικό συμπέρασμα: Το μετρό είναι εργαλείο — όχι εγγύηση
Η άφιξη σταθμού μετρό μπορεί να λειτουργήσει υπέρ μιας περιοχής, αλλά δεν αρκεί από μόνη της. Χρειάζεται συνδυασμός παραγόντων: ποιότητα ζωής, ασφάλεια, πράσινο, πολεοδομικός σχεδιασμός και κοινωνική συνοχή.
Ως επαγγελματίας της αγοράς, οφείλω να το υπενθυμίζω αυτό στους ιδιοκτήτες, ακόμη κι αν το “παραμύθι του μετρό” είναι πιο ευχάριστο. Η αγορά κινείται με βάση την πραγματικότητα, όχι τις ευχές. Και το καλό ακίνητο —όπως και ο σωστός αγοραστής— βρίσκονται όταν υπάρχει ειλικρίνεια και σωστή εκτίμηση.
***
Δήλωση Πνευματικών Δικαιωμάτων (Copyright Notice)
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται στο παρόν αρχείο αποτελούν πνευματική ιδιοκτησία του γραφείου μας και προστατεύονται από τη νομοθεσία περί πνευματικών δικαιωμάτων, όπως ορίζεται από την ελληνική και διεθνή νομοθεσία (Ν. 2121/1993 και σχετικές ευρωπαϊκές και διεθνείς συμβάσεις περί πνευματικής ιδιοκτησίας).
Επιτρέπεται η αναδημοσίευση των άρθρων, υπό την προϋπόθεση ότι θα αναφέρεται ρητά η πηγή και θα περιλαμβάνεται ενεργός υπερσύνδεσμος (hyperlink) προς την αρχική δημοσίευση ή τον ιστότοπο του συγγραφέα. Εφόσον σας άρεσε το κείμενο, ναι, μπορείτε να αναδημοσιεύεσετε τον σύνδεσμο (link) στα δικά σας social media χωρίς ειδική άδεια!
Απαγορεύεται αυστηρά:
Η τροποποίηση, προσαρμογή ή αλλοίωση του περιεχομένου, των ιδεών και των νοημάτων που εκφράζονται στα άρθρα.
Η παρουσίαση των άρθρων ή μέρους αυτών ως πρωτότυπο περιεχόμενο τρίτου προσώπου, είτε αυτούσια είτε σε παραλλαγμένη μορφή.
Η εμπορική εκμετάλλευση ή χρήση του περιεχομένου χωρίς έγγραφη άδεια του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων.
Οποιαδήποτε παραβίαση των ανωτέρω όρων δύναται να επιφέρει νομικές συνέπειες σύμφωνα με την ισχύουσα ελληνική και διεθνή νομοθεσία περί προστασίας πνευματικών δικαιωμάτων.
Για άδεια χρήσης πέραν των ανωτέρω όρων, επικοινωνήστε με τον κάτοχο των πνευματικών δικαιωμάτων στο info (at) mesitis.org