Μπορεί μια εκτίμηση ακινήτου να θεωρείται επιστημονική όταν βασίζεται μόνο σε τιμές αγγελιών;
Είναι έγκυρη μια εκτίμηση όταν γίνεται χωρίς εσωτερική αυτοψία και χωρίς πρόσβαση σε κρίσιμα έγγραφα;
Πώς επηρεάζουν αυτές οι αμφισβητήσιμες πρακτικές τόσο την αγορά ακινήτων όσο και τους ιδιώτες των οποίων τα ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό;
Στην Ελλάδα, πολλές εκτιμήσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται στους πλειστηριασμούς χαρακτηρίζονται από σοβαρά μεθοδολογικά λάθη που επηρεάζουν άμεσα την αγορά και την απόδοση της εκτίμησης.
Στόχος αυτού του άρθρου είναι να αναδείξει τις δύο βασικότερες παθογένειες που παρατηρούνται στην εκτίμηση ακινήτων στους πλειστηριασμούς, καθώς και τις επιπτώσεις τους στην αγορά και τους πολίτες.
1. Το Λάθος της Σύγκρισης με Τιμές Αγγελιών: Η Παραμορφωμένη Εικόνα της Αγοράς
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα των εκτιμήσεων είναι ότι βασίζονται σε ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι σε πραγματικά στοιχεία συναλλαγών.
Αυτό είναι μια βαθιά λανθασμένη προσέγγιση, γιατί οι τιμές αγγελιών δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αγορά.
1.1. Οι Τιμές των Αγγελιών Είναι Συχνά Διογκωμένες και Δεν Αντικατοπτρίζουν τις Πραγματικές Πωλήσεις
- Οι περισσότεροι πωλητές δεν καθορίζουν τις τιμές τους βάσει αντικειμενικών δεδομένων, αλλά βάσει προσωπικών προσδοκιών ή βασιζόμενοι στην “ψυχολογία της αγοράς”.
- Πολλά ακίνητα παραμένουν για μήνες ή και χρόνια απούλητα, επειδή η ζητούμενη τιμή τους δεν ανταποκρίνεται στη ζήτηση.
- Τα δεδομένα αυτά δεν δείχνουν σε ποια τιμή τελικά αγοράζει ένας επενδυτής ή ένας ιδιώτης, αλλά απλά το πόσο ζητά ένας πωλητής.
1.2. Σύγκριση με Λάθος Κριτήρια: Ποσοτικά αντί Ποιοτικά Χαρακτηριστικά
Οι εκτιμήσεις ακινήτων στους πλειστηριασμούς συχνά γίνονται συγκρίνοντας απλώς τα τετραγωνικά μέτρα και τη γενική τοποθεσία.
Αλλά αυτή η προσέγγιση αγνοεί κρίσιμα ποιοτικά χαρακτηριστικά, όπως:
✔ Η κατάσταση του ακινήτου (ανακαινισμένο ή σε κακή κατάσταση).
✔ Η ακριβής θέση μέσα στη γειτονιά (ακριβής δρόμος, όροφος, θέα, προσβασιμότητα).
✔ Ο τύπος της ιδιοκτησίας (πολυτελές ακίνητο vs. παλιό διαμέρισμα).
✔ Ο τρόπος δόμησης και η ποιότητα κατασκευής.
Ένα ακίνητο 100 τ.μ. στην ίδια περιοχή μπορεί να έχει εντελώς διαφορετική εμπορική αξία από ένα άλλο με τα ίδια τετραγωνικά, αν έχει ανακαινιστεί, έχει καλύτερο προσανατολισμό ή αν βρίσκεται σε προνομιακή θέση.
1.3. Οι “Φουσκωμένες” Αγγελίες και η Παραμόρφωση της Αγοράς
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει διαχρονικά φαινόμενα “φουσκωμένων” τιμών.
- Πολλές τιμές στις αγγελίες είναι υπερβολικές λόγω της ψυχολογίας των πωλητών και όχι λόγω πραγματικής αξίας.
- Αντί να βασίζονται σε δεδομένα πώλησης από συμβολαιογράφους, οι εκτιμητές συχνά συγκρίνουν με αυτές τις πλασματικές τιμές.
- Αυτό δημιουργεί μια “παραμορφωμένη” εικόνα της αγοράς, με αποτέλεσμα να δίνονται εκτιμήσεις που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.
Το μόνο έγκυρο στοιχείο για το πώς αγοράζει η αγορά είναι τα συμβόλαια που υπογράφονται στους συμβολαιογράφους, όχι οι αγγελίες.
2. Η Χρήση Εκτιμήσεων Χωρίς Αυτοψία & Χωρίς Πρόσβαση σε Κρίσιμα Έγγραφα
Είναι επιστημονικά έγκυρη μια εκτίμηση που γίνεται χωρίς να έχει καν εξεταστεί εσωτερικά το ακίνητο;
Σε πολλές περιπτώσεις, οι εκτιμήσεις ακινήτων στους πλειστηριασμούς γίνονται χωρίς αυτοψία του ακινήτου ή χωρίς πρόσβαση σε βασικά έγγραφα.
Αυτό σημαίνει ότι οι εκτιμητές συχνά δεν έχουν πρόσβαση σε:
❌ Την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου.
❌ Τα τοπογραφικά και τις κατόψεις του ακινήτου.
❌ Το ιστορικό των τίτλων και τις πολεοδομικές του παραβάσεις.
Πώς μπορεί να εκτιμηθεί σωστά η αξία ενός ακινήτου αν δεν έχει εξεταστεί η πραγματική του κατάσταση;
Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται “πολύτιμο” εξωτερικά, αλλά εσωτερικά να είναι ακατοίκητο ή κατεστραμμένο.
Αν ο εκτιμητής δεν γνωρίζει πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες, η αξία του ακινήτου μπορεί να είναι πολύ μικρότερη από την εκτιμώμενη.
Οι διεθνείς οίκοι εκτιμήσεων επιβάλλουν αυστηρές προδιαγραφές αυτοψίας – αυτές οι αρχές πρέπει να τηρούνται και στην Ελλάδα.
3. Οι Επιπτώσεις αυτών των Λανθασμένων Εκτιμήσεων
Η λάθος εκτίμηση ακινήτων έχει σοβαρές επιπτώσεις τόσο στην αγορά όσο και στους ιδιώτες.
3.1. Στην Αγορά των Ακινήτων
- Οι λανθασμένες εκτιμήσεις δημιουργούν παραμορφωμένη εικόνα της αγοράς, επηρεάζοντας τις νέες τιμές πώλησης.
- Ενισχύουν τις φούσκες ακινήτων, δημιουργώντας τεχνητές αυξήσεις τιμών που δεν στηρίζονται σε πραγματική ζήτηση.
3.2. Στον Ιδιώτη Πωλητή ή Δανειολήπτη
- Αν ένα ακίνητο εκτιμηθεί πολύ πάνω από την πραγματική του αξία, τότε η τιμή εκκίνησης στον πλειστηριασμό είναι υψηλότερη και κανείς δεν το αγοράζει.
- Το ακίνητο μένει απούλητο και υποβαθμίζεται, με αποτέλεσμα να βγει σε επόμενο πλειστηριασμό σε πολύ χαμηλότερη αξία.
Οι επισφαλείς εκτιμήσεις βλάπτουν όχι μόνο το σύστημα, αλλά και τον κάθε πολίτη ξεχωριστά.
Συμπέρασμα: Η Ανάγκη για Ορθές και Διαφανείς Εκτιμήσεις
Οι εκτιμήσεις ακινήτων δεν μπορούν να βασίζονται σε αγγελίες και χωρίς αυτοψία.
Η αγορά ακινήτων και οι πλειστηριασμοί πρέπει να βασίζονται σε πραγματικά δεδομένα, όχι σε στρεβλές πρακτικές.
Οι διεθνείς εκτιμητικοί οίκοι πρέπει να λάβουν υπόψη τις σοβαρές αδυναμίες αυτής της μεθοδολογίας.
📞 Αν θέλετε μια επαγγελματική εκτίμηση βασισμένη σε πραγματικά δεδομένα, επικοινωνήστε μαζί μου.
