Στον σύγχρονο κόσμο των online αγγελιών, όπου κάθε ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται μέσα σε δευτερόλεπτα σε δεκάδες πλατφόρμες, η υπερέκθεση έχει γίνει μία από τις πιο συνηθισμένες — και ταυτόχρονα πιο επικίνδυνες — παγίδες για τους πωλητές. Πολλοί ιδιοκτήτες, αλλά και μεσιτικά γραφεία, πιστεύουν πως «όσο περισσότερες αγγελίες ανεβάσω, τόσο καλύτερα». Στην πράξη όμως συμβαίνει το αντίθετο: η υπερβολική και άναρχη προβολή ενός ακινήτου μειώνει το κύρος του, δημιουργεί σύγχυση στους αγοραστές και συχνά οδηγεί σε χαμηλότερη τελική τιμή.
Ως επαγγελματίας που γνωρίζει σε βάθος τη στρατηγική προώθησης ακινήτων, εξηγώ παρακάτω γιατί η υπερέκθεση κάνει ζημιά και γιατί ένας σωστός σχεδιασμός μπορεί να φέρει το ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα: σωστή προσέλκυση, ταχύτερη πώληση και μεγαλύτερη αξία.
Τι είναι πραγματικά η υπερπροβολή (υπερέκθεση);
Η υπερπροβολή ή υπερέκθεση δεν σημαίνει μόνο «έχω πολλές αγγελίες». Σημαίνει ότι ένα ακίνητο:
-
εμφανίζεται σε δεκάδες διαφορετικές πλατφόρμες χωρίς στρατηγική,
-
ανεβαίνει από πολλά διαφορετικά μεσιτικά γραφεία με διαφορετικές τιμές,
-
παρουσιάζεται με χαμηλής ποιότητας φωτογραφίες,
-
είναι αντιγραμμένο παντού με λάθη, ελλείψεις ή αντιφάσεις,
-
αλλάζει συχνά τιμή ή περιγραφή και δίνει την εικόνα «απελπισμένης» πώλησης.
Πρόκειται για έναν συνδυασμό ενεργειών που, αντί να ενισχύσουν την εικόνα του ακινήτου, καταλήγουν να το υποβαθμίζουν.
Οι συνέπειες της υπερπροβολής: Αθέατοι κίνδυνοι που κοστίζουν ακριβά
1. Το ακίνητο φαίνεται “καμένο”
Όταν ένας ενδιαφερόμενος βλέπει το ίδιο ακίνητο να κυκλοφορεί μήνες ή να εμφανίζεται σε πολλές πλατφόρμες με διαφορετικές τιμές και διαφορετικούς μεσίτες, το πρώτο συμπέρασμα είναι ξεκάθαρο:
«Κάτι δεν πάει καλά με αυτό το ακίνητο.»
Αυτό μειώνει το ενδιαφέρον και δημιουργεί μια ψεύτικη — αλλά καταστροφική — εντύπωση ότι η τιμή είναι διαπραγματεύσιμη προς τα κάτω.
2. Χάνεται η μοναδικότητα
Κάθε ακίνητο, ακόμη και το πιο απλό, έχει τη δική του ξεχωριστή αξία. Όταν όμως εμφανίζεται σχεδόν παντού, αυτή η μοναδικότητα εξαφανίζεται.
Αντιθέτως, δίνεται η εικόνα ενός προϊόντος «μαζικής πώλησης», χωρίς ταυτότητα.
3. Δημιουργείται σύγχυση στους αγοραστές
Παράδειγμα κακής επιλογής:
Ένα ακίνητο εμφανίστηκε σε 6 διαφορετικά μεσιτικά γραφεία με τιμές μεταξύ 135.000€ και 155.000€. Ο ίδιος αγοραστής το είδε τρεις φορές και πίστεψε ότι είτε κάτι κρύβεται είτε ο ιδιοκτήτης δεν ξέρει τι θέλει. Το αποτέλεσμα; Δεν προχώρησε ποτέ σε ραντεβού.
4. Ενισχύεται η διαπραγματευτική δύναμη του αγοραστή
Όταν το ακίνητο φαίνεται «ξεχασμένο» στις αγγελίες για μήνες, ο αγοραστής νιώθει ότι έχει το πάνω χέρι.
Σε αυτή την περίπτωση οι προσφορές πέφτουν σημαντικά — όχι επειδή το ακίνητο δεν αξίζει, αλλά επειδή η προβολή έγινε με λάθος τρόπο.
5. Υποβαθμίζεται το κύρος του ιδιοκτήτη
Ένας ιδιοκτήτης που δίνει το ακίνητό του σε 5–10 γραφεία, χωρίς συντονισμό, τελικά παρουσιάζεται ως ασυντόνιστος και μη επαγγελματίας.
Στον χώρο των ακινήτων η εικόνα παίζει τεράστιο ρόλο.
Πραγματικά παραδείγματα κακής στρατηγικής
Πολύ κακές φωτογραφίες σε δεκάδες πλατφόρμες
Αν ένα ακίνητο έχει λάθος φωτογραφίες (σκοτεινές, με ακαταστασία, χαμηλής ανάλυσης), η ζημιά πολλαπλασιάζεται όσο αυτές διαδίδονται.
Είναι σαν να φωνάζεις παντού κάτι που δεν θα έπρεπε να φανεί ποτέ.
Αντιφάσεις στις περιγραφές
– Στη μία αγγελία γράφει «80 τ.μ.»
– Στην άλλη «95 τ.μ.»
– Στην τρίτη «πλήρως ανακαινισμένο» ενώ σε άλλη «χρειάζεται ανακαίνιση».
Ο ενδιαφερόμενος χάνει την εμπιστοσύνη του πριν καν δει το ακίνητο.
Αλλαγή τιμής κάθε λίγες εβδομάδες
Αν η τιμή αλλάζει συχνά, δίνεται η εικόνα αδυναμίας.
«Ας περιμένουμε λίγο ακόμα, θα πέσει κι άλλο», σκέφτεται ο αγοραστής.
Πώς αποφεύγεται η υπερπροβολή — και πώς εξασφαλίζω τη σωστή προώθηση
Η λύση δεν είναι απλώς «λίγες αγγελίες».
Η λύση είναι σωστή, στοχευμένη, επαγγελματική προώθηση.
Όταν αναλαμβάνω ένα ακίνητο:
1. Δημιουργώ μία ενιαία, καθαρή ταυτότητα
Με επαγγελματικές φωτογραφίες, σωστό κείμενο, τεχνικά στοιχεία και συνεπή παρουσίαση.
2. Επιλέγω τις κατάλληλες πλατφόρμες
Όχι όλες. Μπορεί και καμία!
Μόνο όσες πραγματικά φέρνουν αξιόπιστους αγοραστές — και πάντα με έλεγχο εμφάνισης.
3. Συντονίζω πλήρως την επικοινωνία
Όταν ένας υποψήφιος δει το ακίνητο, ξέρει ότι μιλάει με τον υπεύθυνο.
Δεν μπερδεύεται σε διαφορετικά γραφεία, διαφορετικές πληροφορίες και διαφορετικές τιμές.
4. Δημιουργώ σωστή στρατηγική τιμής
Κάθε ακίνητο έχει μια ιδανική τιμή προβολής.
Ούτε χαμηλά για να “καεί”, ούτε ψηλά για να εκτεθεί χωρίς λόγο.
5. Κρατώ τον έλεγχο της εικόνας online
Η παρουσίαση είναι πάντα ποιοτική, καθαρή και προσεγμένη.
Το ακίνητο φαίνεται ελκυστικό, σωστά τοποθετημένο στην αγορά και προστατευμένο από λάθη που μειώνουν την αξία του.
Συμπέρασμα: Η σωστή προβολή δεν είναι θέμα ποσότητας — είναι θέμα στρατηγικής
Η υπερπροβολή ενός ακινήτου μπορεί να φαίνεται αθώα, αλλά στην πραγματικότητα αποτελεί έναν από τους πιο συχνούς λόγους που ένα ακίνητο μένει απούλητο ή χάνει σημαντικό μέρος της αξίας του. Με τη σωστή μεθοδολογία, τον κατάλληλο σχεδιασμό και τη στρατηγική προβολή, ένα ακίνητο μπορεί να προσελκύσει τους κατάλληλους αγοραστές, στο σωστό χρονικό σημείο, με τη σωστή τιμή.
Αυτό ακριβώς κάνω:
Προστατεύω την εικόνα του ακινήτου, ενισχύω την αξία του και το προωθώ με τρόπο που οδηγεί σε πραγματικό αποτέλεσμα.
Αν θέλετε η προώθηση του ακινήτου σας να γίνει σωστά, επαγγελματικά και χωρίς τον κίνδυνο της υπερπροβολής, μπορώ να σας καθοδηγήσω με την ιδανική στρατηγική — προσαρμοσμένη στις ανάγκες σας και στη σημερινή αγορά.