Η έννοια του gentrification (εξευγενισμός περιοχών) αποτελεί έναν από τους πιο συζητημένους –και συχνά παρεξηγημένους– όρους της σύγχρονης αστικής ανάπτυξης. Πρόκειται για μια διαδικασία που επηρεάζει άμεσα την αγορά ακινήτων, την κοινωνική σύνθεση των γειτονιών και τον τρόπο ζωής μέσα στις πόλεις. Για ιδιοκτήτες, επενδυτές, ενοικιαστές αλλά και επαγγελματίες του real estate, η κατανόηση του gentrification δεν είναι απλώς θεωρητική∙ είναι απολύτως πρακτική.
Τι σημαίνει Gentrification;
Ο όρος εμφανίστηκε για πρώτη φορά τη δεκαετία του 1960 από την κοινωνιολόγο Ruth Glass για να περιγράψει την αλλαγή που παρατηρούσε σε λαϊκές συνοικίες του Λονδίνου. Σήμερα, gentrification περιγράφει τη διαδικασία κατά την οποία μια υποβαθμισμένη ή οικονομικά προσιτή περιοχή προσελκύει κατοίκους υψηλότερου εισοδήματος, επενδύσεις και αναβαθμίσεις υποδομών, με αποτέλεσμα:
-
αύξηση αξιών ακινήτων
-
αύξηση ενοικίων
-
αλλαγή εμπορικού χαρακτήρα
-
μεταβολή κοινωνικής σύνθεσης
Το gentrification δεν είναι από μόνο του «καλό» ή «κακό». Είναι μια δυναμική διαδικασία, με θετικές αλλά και αρνητικές συνέπειες.
Πώς ξεκινά συνήθως το gentrification;
Στις περισσότερες χώρες, το φαινόμενο ακολουθεί παρόμοια μοτίβα:
-
Χαμηλές τιμές ακινήτων σε περιοχές με παλαιό κτιριακό απόθεμα
-
Είσοδος καλλιτεχνών, φοιτητών ή δημιουργικών επαγγελματιών, που αναζητούν φθηνούς χώρους
-
Αναβάθμιση κατοικιών και καταστημάτων (ανακαινίσεις, lofts, café, galleries)
-
Ενδιαφέρον επενδυτών και developers
-
Αύξηση τιμών και ενοικίων
-
Σταδιακή αποχώρηση των παλαιών κατοίκων που δεν μπορούν να ανταποκριθούν οικονομικά
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι το gentrification δεν συμβαίνει απότομα. Είναι μια πολυετής διαδικασία, συχνά προβλέψιμη για όσους παρακολουθούν την αγορά.
Παραδείγματα gentrification διεθνώς
Λονδίνο – Shoreditch & Hackney
Πρώην βιομηχανικές και εργατικές περιοχές μετατράπηκαν σε hubs τεχνολογίας και δημιουργικής οικονομίας. Οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν δραματικά, αλλά χάθηκε μεγάλο μέρος του αρχικού κοινωνικού ιστού.
Νέα Υόρκη – Brooklyn (Williamsburg)
Από υποβαθμισμένη περιοχή σε ένα από τα πιο ακριβά και «trendy» σημεία της πόλης. Οι παλαιοί κάτοικοι αντικαταστάθηκαν σχεδόν πλήρως από υψηλά εισοδήματα.
Βερολίνο – Kreuzberg
Χαρακτηριστικό παράδειγμα πόλης που προσπάθησε να περιορίσει τις αρνητικές συνέπειες του gentrification μέσω ελέγχων ενοικίων και κοινωνικής κατοικίας, χωρίς όμως απόλυτη επιτυχία.
Βαρκελώνη & Λισαβόνα
Η μαζική τουριστική ανάπτυξη και το Airbnb επιτάχυναν το gentrification, προκαλώντας έντονες κοινωνικές αντιδράσεις.
Τα θετικά και τα αρνητικά του gentrification
Θετικές επιπτώσεις:
-
Αναβάθμιση υποδομών και κτιρίων
-
Μείωση εγκατάλειψης και εγκληματικότητας
-
Αύξηση εμπορικής δραστηριότητας
-
Βελτίωση εικόνας και ελκυστικότητας περιοχών
Αρνητικές επιπτώσεις:
-
Εκτοπισμός χαμηλότερων εισοδημάτων
-
Απώλεια τοπικού χαρακτήρα
-
Κοινωνικές ανισότητες
-
Μετατροπή κατοικίας σε καθαρό επενδυτικό προϊόν
Για τον μεσίτη, η πρόκληση είναι να αναγνωρίζει την ισορροπία και να λειτουργεί με διαφάνεια και στρατηγική.
Gentrification στην Αθήνα: Μύθος ή πραγματικότητα;
Η Αθήνα τα τελευταία χρόνια βιώνει έντονα φαινόμενα gentrification, συχνά με ιδιαιτερότητες σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις.
Περιοχές με έντονα σημάδια gentrification
-
Κουκάκι
-
Μεταξουργείο
-
Ψυρρή
-
Κεραμεικός
-
Παγκράτι (μερικώς)
-
Άγιος Παύλος / Σταθμός Λαρίσης
Η κρίση της προηγούμενης δεκαετίας οδήγησε σε πολύ χαμηλές αξίες ακινήτων, δημιουργώντας ευκαιρίες για επενδυτές. Στη συνέχεια:
-
η εξάπλωση του Airbnb
-
το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών
-
η Golden Visa
-
η αλλαγή τρόπου ζωής (remote work)
λειτούργησαν ως επιταχυντές gentrification.
Τι διαφοροποιεί την Αθήνα;
Σε αντίθεση με πόλεις όπως το Λονδίνο ή το Παρίσι, στην Αθήνα:
-
μεγάλο ποσοστό κατοίκων είναι ιδιοκτήτες και όχι ενοικιαστές
-
το gentrification επηρεάζει κυρίως ενοικιαστές
-
παρατηρείται μικτή χρήση (τουριστική, κατοικία, επένδυση)
Αυτό δημιουργεί ένα πιο σύνθετο τοπίο, όπου συνυπάρχουν παλαιοί κάτοικοι, επενδυτές και νέοι χρήστες της πόλης.
Ο ρόλος του μεσίτη στο gentrification
Ο σύγχρονος μεσίτης δεν είναι απλός διαμεσολαβητής τιμών. Είναι:
-
αναλυτής τάσεων
-
σύμβουλος ιδιοκτητών
-
φίλτρο υπερβολικών προσδοκιών
-
επαγγελματίας που γνωρίζει πότε μια περιοχή «ωριμάζει»
Η σωστή ενημέρωση ιδιοκτητών και αγοραστών για το πού βρίσκεται μια περιοχή στον κύκλο gentrification είναι καθοριστική για ρεαλιστικές αποφάσεις.
Συμπερασματικά
Το gentrification είναι μια αναπόφευκτη διαδικασία στις σύγχρονες πόλεις. Δεν είναι ούτε εχθρός ούτε πανάκεια. Είναι ένα εργαλείο κατανόησης της αγοράς και των κοινωνικών μεταβολών.
Για την Αθήνα, το ζητούμενο δεν είναι αν θα συνεχιστεί –αλλά πώς. Με ισορροπία, γνώση και επαγγελματισμό, μπορεί να οδηγήσει σε αναβάθμιση χωρίς πλήρη απώλεια της ταυτότητας της πόλης.
Σχετικές αναζητήσεις: gentrification Αθήνα, εξευγενισμός περιοχών, αστική αναβάθμιση, αγορά ακινήτων Αθήνα, αύξηση τιμών ακινήτων, επενδύσεις σε ακίνητα, αναβάθμιση γειτονιών, real estate Αθήνα, ανάπτυξη πόλεων
***
Δήλωση Πνευματικών Δικαιωμάτων (Copyright Notice)
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται στο παρόν αρχείο αποτελούν πνευματική ιδιοκτησία του γραφείου μας και προστατεύονται από τη νομοθεσία περί πνευματικών δικαιωμάτων, όπως ορίζεται από την ελληνική και διεθνή νομοθεσία (Ν. 2121/1993 και σχετικές ευρωπαϊκές και διεθνείς συμβάσεις περί πνευματικής ιδιοκτησίας).
Επιτρέπεται η αναδημοσίευση των άρθρων, υπό την προϋπόθεση ότι θα αναφέρεται ρητά η πηγή και θα περιλαμβάνεται ενεργός υπερσύνδεσμος (hyperlink) προς την αρχική δημοσίευση ή τον ιστότοπο του συγγραφέα.
Απαγορεύεται αυστηρά:
Η τροποποίηση, προσαρμογή ή αλλοίωση του περιεχομένου, των ιδεών και των νοημάτων που εκφράζονται στα άρθρα.
Η παρουσίαση των άρθρων ή μέρους αυτών ως πρωτότυπο περιεχόμενο τρίτου προσώπου, είτε αυτούσια είτε σε παραλλαγμένη μορφή.
Η εμπορική εκμετάλλευση ή χρήση του περιεχομένου χωρίς έγγραφη άδεια του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων.
Οποιαδήποτε παραβίαση των ανωτέρω όρων δύναται να επιφέρει νομικές συνέπειες σύμφωνα με την ισχύουσα ελληνική και διεθνή νομοθεσία περί προστασίας πνευματικών δικαιωμάτων.
Για άδεια χρήσης πέραν των ανωτέρω όρων, επικοινωνήστε με τον κάτοχο των πνευματικών δικαιωμάτων στο info (at) mesitis.org