Εισαγωγή

Στο άρθρο αυτό θα βρεις έναν αναλυτικό και απόλυτα κατανοητό οδηγό σχετικά με το ποια είναι τα έξοδα που επιβαρύνουν τον αγοραστή κατά την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα. Στόχος είναι να γνωρίζεις από πριν όλες τις υποχρεωτικές δαπάνες, καθώς και τα προαιρετικά έξοδα που συχνά είναι απαραίτητα για μια ασφαλή και ομαλή μεταβίβαση.

Η ανάλυση βασίζεται:

• στην επίσημη κλίμακα αμοιβών του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Ελλάδος,

• στα αναλογικά τέλη Κτηματολογίου και Υποθηκοφυλακείων,

• στους ισχύοντες φορολογικούς συντελεστές,

• και στις συνηθισμένες επαγγελματικές πρακτικές της αγοράς ακινήτων.

Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις κατοικία ή επαγγελματικό χώρο, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για επένδυση, αυτός ο οδηγός θα σου δώσει μια ολοκληρωμένη εικόνα του πραγματικού κόστους της αγοράς.

1. Τα υποχρεωτικά έξοδα που επιβαρύνουν κάθε αγοραστή

Ανεξάρτητα από το είδος του ακινήτου ή τη χρήση του, ο αγοραστής υποχρεούται να καλύψει συγκεκριμένες βασικές δαπάνες:

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

• Δημοτικό τέλος 3% επί του ΦΜΑ

• Αμοιβή συμβολαιογράφου

• Έξοδα μεταγραφής στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο

Ακολουθεί ανάλυση κάθε επιβάρυνσης, με παραδείγματα για εύκολο υπολογισμό.

2. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Ο ΦΜΑ είναι η σημαντικότερη και πιο γνωστή επιβάρυνση. Υπολογίζεται ως εξής:

Πώς υπολογίζεται ο ΦΜΑ

• 3% επί της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

• Αν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, ο φόρος υπολογίζεται στην αντικειμενική.

Επιπλέον δημοτική επιβάρυνση

Πάνω στο ποσό του ΦΜΑ επιβάλλεται επιπλέον τέλος:

• 3% υπέρ του οικείου Δήμου.

Παράδειγμα

Για ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000€:

• ΦΜΑ: 150.000 × 3% = 4.500€

• Τέλος Δήμου: 4.500 × 3% = 135€

Σύνολο φόρων: 4.635€

3. Αμοιβή Συμβολαιογράφου (επίσημη κλίμακα)

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου καθορίζεται από την επίσημη απόφαση του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Ελλάδος, η οποία εφαρμόζεται σε όλα τα μεταβιβαστικά συμβόλαια.

Οι χρεώσεις υπολογίζονται κλιμακωτά ως εξής:

Επίσημη κλίμακα συμβολαιογράφων:

• 0,80% για αξία έως 120.000€

• 0,70% για το τμήμα από 120.001€ έως 380.000€

• 0,65% για το τμήμα από 380.001€ έως 2.000.000€

• 0,55% για το τμήμα από 2.000.001€ έως 5.000.000€

• 0,50% για το τμήμα από 5.000.001€ έως 8.000.000€

• 0,40% για το τμήμα από 8.000.001€ έως 10.000.000€

• 0,30% για το τμήμα από 10.000.001€ έως 12.000.000€

• 0,25% για το τμήμα από 12.000.001€ έως 20.000.000€

• 0,10% για αξία άνω των 20.000.001€

Επιπλέον χρεώσεις συμβολαιογράφου

• 5€ για κάθε πρόσθετο φύλλο του συμβολαίου

• 4€ για κάθε φύλλο αντιγράφου

• 24% ΦΠΑ επί της αμοιβής

Παράδειγμα υπολογισμού

Για ακίνητο 250.000€:

• Πρώτα 120.000€ × 0,80% = 960€

• Επόμενα 130.000€ × 0,70% = 910€

Σύνολο αμοιβής: 1.870€ + ΦΠΑ 24% = 2.318,80€

4. Έξοδα Κτηματολογίου και Υποθηκοφυλακείου

Τα έξοδα μεταγραφής εξαρτώνται από τον φορέα στον οποίο υπάγεται το ακίνητο.

Α. Υποθηκοφυλακεία (έμμισθα)

• 4,75‰ (0,475%) επί της αξίας του συμβολαίου

• Μικρές πρόσθετες εισφορές υπέρ Ταμείου Νομικών

Β. Κτηματολογικά Γραφεία

• 5‰ (0,50%) ως βασικό τέλος

• • 1‰ (0,10%) υπέρ Κτηματολογίου

• Σε ορισμένες κατηγορίες πράξεων επιβάλλεται ΦΠΑ 24%

Παράδειγμα

Για ακίνητο 200.000€ σε κτηματολογημένη περιοχή:

• 200.000 × 0,60% = 1.200€

 

5. Προαιρετικά έξοδα για την ασφάλεια του αγοραστή

Παρότι ορισμένες υπηρεσίες δεν είναι νομικά υποχρεωτικές, αποτελούν σημαντικό μέρος της διαδικασίας και αυξάνουν σημαντικά την ασφάλεια της συναλλαγής.

5.1 Αμοιβή Δικηγόρου

Από 1/1/2014 η παρουσία δικηγόρου στο συμβόλαιο δεν είναι υποχρεωτική. Ωστόσο, ο νομικός έλεγχος τίτλων είναι ένα από τα σημαντικότερα βήματα για την προστασία του αγοραστή.

Συνηθισμένη κλίμακα δικηγορικής αμοιβής:

• 1% έως 44.000€

• 0,5% για το τμήμα 44.001€ – 1.407.000€

• 0,4% για αξίες άνω των 1.407.000€

Σημαντικά σημεία:

• Η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.

• Υπάρχει ΦΠΑ 24% επί της αμοιβής.

• Ο έλεγχος τίτλων συνήθως χρεώνεται ξεχωριστά (100–150€).

5.2 Αμοιβή Μηχανικού

Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει ανεξάρτητο τεχνικό έλεγχο, ειδικά σε παλαιότερα ακίνητα.

Συνήθεις αμοιβές:

• 400€ – 1.500€, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του ακινήτου.

5.3 Αμοιβή Μεσίτη (ελεύθερα διαπραγματεύσιμη)

Η μεσιτική αμοιβή δεν καθορίζεται από τον νόμο. Αποτελεί θέμα ιδιωτικής συμφωνίας μεταξύ μεσίτη και εντολέα, και καταγράφεται στη σύμβαση μεσιτείας.

Τι ισχύει στην πράξη (ιδίως στην Αττική)

Η πιο συνηθισμένη πρακτική είναι:

• αμοιβή περίπου 2% + ΦΠΑ 24% από κάθε πλευρά
  (αγοραστή και πωλητή)

Ωστόσο:

• Το ποσοστό μπορεί να είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο,

• μπορεί να συμφωνηθεί σταθερό ποσό,

• και για ακίνητα χαμηλής αξίας συχνά υπάρχει ελάχιστη χρέωση.

Όλα πρέπει να συμφωνούνται εγγράφως πριν την έναρξη της συνεργασίας

6. Αγορά Πρώτης Κατοικίας – Αφορολόγητο Όριο

Για αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει συγκεκριμένο αφορολόγητο όριο, το οποίο εξαρτάται από την οικογενειακή κατάσταση και την επιφάνεια του ακινήτου.
Πάνω από το αφορολόγητο, επιβάλλεται ΦΜΑ 3%.

7. Παράδειγμα πλήρους υπολογισμού κόστους αγοράς

Αξία ακινήτου: 250.000€

Υποχρεωτικά έξοδα

• ΦΜΑ 3%: 7.500€

• Δήμος 3% επί ΦΜΑ: 225€

• Αμοιβή συμβολαιογράφου: 1.870€ + ΦΠΑ 24% = 2.318,80€

• Κτηματολόγιο (0,6%): 1.500€

Σύνολο υποχρεωτικών: 11.543,80€

8. Χρονοδιάγραμμα Πληρωμών

Πριν την υπογραφή

• Προκαταβολή ή προσύμφωνο

• Έλεγχος τίτλων

• Τεχνικός έλεγχος

Κατά την ημέρα του συμβολαίου

• Πληρωμή ΦΜΑ

• Υπόλοιπο τιμήματος

• Αμοιβή συμβολαιογράφου

• Τέλη Κτηματολογίου/Υποθηκοφυλακείου

• Αμοιβή μεσίτη

Μετά τη μεταβίβαση

• Παραλαβή αντιγράφων

• Πληρωμή τυχόν εκκρεμοτήτων

• Ολοκλήρωση διαδικασιών στο Κτηματολόγιο

Συμπέρασμα

Η αγορά ακινήτου συνοδεύεται από μια σειρά δαπανών που ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει και να προϋπολογίσει σωστά. Από τους φόρους και τα συμβολαιογραφικά έξοδα, μέχρι τις επαγγελματικές υπηρεσίες, το συνολικό κόστος μπορεί να φτάσει σε σημαντικό ποσοστό της αξίας του ακινήτου.

Με σωστή προετοιμασία και με τη βοήθεια έμπειρων επαγγελματιών, η διαδικασία γίνεται ξεκάθαρη, ασφαλής και απόλυτα ελεγχόμενη.

Σημείωση:

Οι πληροφορίες του παρόντος άρθρου βασίζονται στην ισχύουσα νομοθεσία και στις επίσημες κλίμακες των αρμόδιων φορέων κατά τον χρόνο συγγραφής. Οι νόμοι, οι φορολογικοί συντελεστές και τα προβλεπόμενα τέλη ενδέχεται να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Το άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Συνιστάται οι ενδιαφερόμενοι να συμβουλεύονται τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο ή τον λογιστή τους πριν λάβουν οποιαδήποτε απόφαση.