Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων το 2026 – Τι θα γίνει με τις τιμές των ακινήτων;

Κάθε φορά που πλησιάζει ένα νέο έτος – και ειδικά όταν μιλάμε για το 2026 – επανέρχεται το ίδιο ερώτημα: «Τι θα γίνει με τις τιμές των ακινήτων;»

Η προσέγγισή μου στη μεσιτική αγορά βασίζεται στη συνδυαστική ανάλυση οικονομικών δεδομένων, κοινωνικών τάσεων και πραγματικών συναλλαγών.

Πώς θα διαμορφωθούν οι τιμές των ακινήτων το 2026;

Η απάντηση, όσο κι αν απογοητεύει, είναι μία: κανείς δεν μπορεί να κάνει ασφαλείς προβλέψεις.

Και πριν προχωρήσουμε, χρειάζεται να ξεκαθαρίσουμε κάτι βασικό.

Πρόβλεψη ή εκτίμηση κατάστασης;

Η πρόβλεψη υπονοεί βεβαιότητα.
Η εκτίμηση κατάστασης βασίζεται στα δεδομένα που έχουμε μέχρι σήμερα.

Στην αγορά ακινήτων, το δεύτερο είναι το μόνο σοβαρό εργαλείο.
Όλα τα υπόλοιπα είναι εικασίες — συχνά με προσωπικό συμφέρον.

1. Καμία πρόβλεψη δεν είναι ασφαλής

Οι σημερινές εκτιμήσεις βασίζονται:

• στη σημερινή ζήτηση,

• στα σημερινά επιτόκια,

• στα ισχύοντα φορολογικά και επενδυτικά καθεστώτα.

Αρκεί μία πολιτική ή οικονομική αλλαγή για να ανατραπούν όλα.

Και συνήθως, αυτή η αλλαγή δεν έρχεται από την αγορά, αλλά από το κράτος.

2. Η επίδραση της κυβερνητικής πολιτικής

Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται άμεσα από:

• τη φορολογία μεταβίβασης,

• τις αντικειμενικές αξίες,

• τα επενδυτικά κίνητρα,

• προγράμματα όπως η Golden Visa.

Ένας περιορισμός ή μια παύση της Golden Visa μπορεί:

• να μειώσει τη ζήτηση από το εξωτερικό,

• να πιέσει τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές,

• να αλλάξει άμεσα την ψυχολογία της αγοράς.

Και η ψυχολογία, πολλές φορές, προηγείται των αριθμών.

3. Η εκτίμησή μου για το 2026

Με βάση τα σημερινά δεδομένα:

▸ Σταδιακή πτώση τιμών στα ακίνητα παλαιότητας

Όχι θεαματική.
Όχι απότομη.

Αλλά σταδιακή, κυρίως σε ακίνητα:

• παλαιά,

• ενεργειακά προβληματικά,

• χωρίς ουσιαστική ανακαίνιση,

• σε περιοχές χωρίς ιδιαίτερη δυναμική.

▸ Κορεσμός ξένων επενδυτών

Η Ελλάδα δεν αποτελεί πλέον «φθηνή ευκαιρία».

Πολλοί ξένοι επενδυτές:

• έχουν ήδη τοποθετηθεί,

• βλέπουν τις αποδόσεις να μειώνονται,

• εξετάζουν πλέον άλλες χώρες.

Η ζήτηση δεν εξαφανίζεται — αλλά σταθεροποιείται ή μειώνεται.

▸ Ακίνητα από servicers, τράπεζες, funds και Δημόσιο

Εκτιμώ ότι θα αρχίσει:

• σταδιακή και δοκιμαστική διάθεση ακινήτων,

• κυρίως χαμηλής ποιότητας,

• ακίνητα δύσκολα, προβληματικά ή απαξιωμένα.

Αυτό θα δημιουργήσει:

• σύγχυση στις τιμές,

• λανθασμένες συγκρίσεις,

• μια ψευδή εικόνα γενικευμένης πτώσης.

4. Τι πρέπει να κάνει ένας πωλητής το 2025 για να πουλήσει καλά το 2026

Όποιος θέλει να πουλήσει σωστά το 2026, πρέπει να προετοιμαστεί από το 2025.

Συγκεκριμένα:

• να αποδεχτεί την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου,

• να διορθώσει τεχνικά και λειτουργικά προβλήματα,

• να επενδύσει σε βασική αναβάθμιση ή ανακαίνιση όπου έχει νόημα,

• να επιλέξει σωστή τιμή εκκίνησης — όχι «δοκιμαστική»,

• να αποφύγει το πολύμηνο «κάψιμο» της αγγελίας.

Η αγορά επιβραβεύει την προετοιμασία και τιμωρεί την αναβλητικότητα.

5. Το μεγάλο λάθος των ιδιοκτητών: οι “τιμές αγγελιών”

Ένα από τα πιο συχνά λάθη είναι η εξίσωση:
τιμή αγγελίας = αξία ακινήτου.

Στην πραγματικότητα:

• οι αγγελίες δείχνουν τι ζητάει κάποιος,

• όχι τι πληρώνει ο αγοραστής.

Οι πραγματικές τιμές βρίσκονται:

• στα συμβόλαια,

• στις διαπραγματεύσεις,

• στις αποσύρσεις αγγελιών που «δεν πουλήθηκαν ποτέ».

Όταν ο ιδιοκτήτης βασίζεται μόνο στις αγγελίες:

• χάνει χρόνο,

• χάνει σοβαρούς αγοραστές,

• τελικά πουλά χαμηλότερα απ’ ό,τι θα μπορούσε εξαρχής.

6. Τι πραγματικά συμφέρει το Δημόσιο

Το κράτος δεν συμφέρει:

• να παραμένουν ακίνητα κλειστά,

• να απαξιώνονται περιοχές,

• να παγώνει η αγορά.

Το κράτος συμφέρει:

• να γίνονται μεταβιβάσεις,

• να εισπράττει φόρους,

• να ανακαινίζονται ακίνητα,

• να κινείται η οικοδομή,

• να εισπράττει ΦΠΑ και έμμεσους φόρους.

Άρα, μακροπρόθεσμα, η πολιτική κατεύθυνση θα είναι η ενεργοποίηση της αγοράς.

Συμπέρασμα

Το 2026 δεν θα είναι χρονιά κατάρρευσης.
Ούτε όμως και χρονιά εύκολου κέρδους.

Θα είναι μια χρονιά:

• ξεκαθαρίσματος,

• μεγαλύτερης ωριμότητας,

• όπου το καλό ακίνητο θα ξεχωρίζει πιο έντονα από το μέτριο.

Και τότε, οι «προβλέψεις» θα δοκιμαστούν στην πράξη.

Η αγορά δεν τιμωρεί — απλώς ξεχωρίζει τους ρεαλιστές από τους αισιόδοξους χωρίς δεδομένα.

*Άρθρο του Δημήτρη Ζαμάνη,
μεσίτη ακινήτων στο Κέντρο της Αθήνας,  με μεταπτυχιακές σπουδές στις Πολιτικές Επιστήμες και Κοινωνιολογία και στην Επικοινωνία και Μέσα Μαζικής Ενημέρωσης, με αντικείμενο την ανάλυση κοινωνικών και οικονομικών τάσεων της αγοράς ακινήτων.

Σχετικές αναζητήσεις: τιμές ακινήτων 2026, εκτιμήσεις αγοράς ακινήτων, αγορά ακινήτων Ελλάδα, πώληση ακινήτου 2026, τι να κάνει ο πωλητής ακινήτου, παλαιά ακίνητα τιμές, ξένοι επενδυτές ακίνητα Ελλάδα, θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων το 2026, πότε είναι καλή στιγμή να πουλήσω ακίνητο, πώς επηρεάζει η golden visa την αγορά ακινήτων, λάθη πωλητών ακινήτων στις αγγελίες,τιμές αγγελιών vs πραγματικές τιμές